2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，该法典将于2021年1月1日起开始施行。这是新中国第一部以法典命名的法律，是新中国截至到目前体量最为庞大的法律，被誉为“社会生活的百科全书”。这样一部“百科全书式”的法典的出世，对老百姓的日常生活有什么影响？它会给我们的生活带来什么样的改变？它又具有怎样的时代意义？近期，我们将推出系列采访报道，分享学院老师对《民法典》的理解和认识。

采访嘉宾：太阳成集团tyc33455cc民商法学科负责人 宋宗宇 教授

采访人：陶思佳、叶泽天、傅琳凡

本次系列采访报道由公司党委党校2020年第3期发展对象培训班学员完成。

陶：宋老师，谢谢您百忙之中拨冗接受我们的采访，2020年转眼已将至尾声，就在今年我们期待已久的民法典终于颁布，也将在两个月后正式生效，今天邀请您接受采访便是想要请您就《民法典》进行专业解读。接下来我们便进入主题。我们发现在用益物权编中，根据《民法典》第359条，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”为什么允许自动续期？

宋宗宇教授：首先，我国土地所有制度的土地公有制和房屋私有制之间的矛盾是问题的根源，所有权二元划分从一开始就决定了土地和房屋所有权的必然冲突。要使房屋所有人摆脱这个两权分离所造成的困境或彻底解决这个问题，主要存在两种方式：一是使土地所有权和房屋所有权合二为一；二是不断延展土地使用权。采取不断延展土地使用权的方式。无论是从我国市场经济发展的初衷或目标考虑，抑或根据现有的法律制度与现实生活，是可行的、相对安全的选择，其优势在于使用权可以在不变革根本制度的情况下，于法律实践上最大限度地接近所有权。由于房屋所有权的特殊性及其社会价值性，尤其是作为我国改革开放以来最重要的社会与法律实践，使得这种权利必须受到制度支撑和保护，否则，不但会产生法律问题，还会引发一系列社会问题。既然不能采取将土地所有权和房屋所有权合二为一的方式，那么就应根据《物权法》第一百四十九条之规定，对所有到期的住宅建设用地使用权实行自动续期。住宅建设用地使用权自动续期是不可避免的选择。根据《城镇国有土地转让和出让暂行条例》第十二条之规定，城镇国家土地使用权的批给依其用途分为几种类型，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科学、文化、卫生、体育等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合和其他用地50年。目前要想一次性解决所有类型土地使用权的续期问题是很复杂、很困难的事情，它首先会涉及到土地制度的变革。但现在重中之重、急中之急的是要解决住宅用地使用权续期的问题，这关乎人们的基本生活保障。同时，无论从经济抑或法律方面看，住宅用地的批给一般都具有不可逆转性质。质言之，除了非常特殊的情况，如地震、洪水和战争等自然或人为的毁灭性灾难发生，以至于地上建筑物灭失或不复可用，住宅用地的使用权几乎没有收回的可能性。

   而且，住宅建设用地使用权续期的最大问题是虽然规定了自动续期，但没有细化续期的时间以及缴纳的费用。续期费用的缴纳事关社会大众基本生活，《民法典》第359条规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”因此，续期费用缴纳必由法律或者行政法规规定，地方性法规或者部门规章是无权规定的。续期费用缴纳的立法权只能由全国人民代表大会、全国人民代表大会常务委员会以及国务院行使。

陶：那么从法政策学的角度，老师认为该规定在未来的走向如何？是否会取缔特别规定而与本条第二款融合呢？

宋宗宇教授：所谓“有恒产者才能有恒心”，建设用地使用权自动续期是大势所趋，这一点应当是肯定的。由于住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权在土地用途、期限、土地出让金、税费等方面不甚相同，在具体实施过程中也应该区别对待。由于我国住宅建设用地使用权自动续期的问题实践和理论研究时间相对较短，法律法规的配套还未成熟，将来在完善住宅建设用地使用权自动续期制度的基础上，可以更好地解决非住宅建设用地使用权自动续期的问题。至少在现阶段，《民法典》第359条第1款与第2款分开规定是科学合理的选择。

陶：我们发现《民法典》中规定居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。您认为设置居住权制度的立法目的和必要性主要体现在哪些方面呢？

宋宗宇教授：作为用益物权的居住权是人役权，以满足居住人生活居住的需要为目的，就实际情况来看，居住权的设定多是一方为另一方提供的优惠行为，带有浓厚的帮助、扶助的性质。于物权编中设置居住权是《民法典》的一大亮点，其具有多方面的意义，我对此谈三点。其一，居住权的设置有利于进一步完善我国的住房保障体系我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多方位的保障性住房体系，在很大程度上解决中低收入群体的住房问题。但是，上述保障性住房并不能完全解决目前的住房问题。与经济适用房和限价房等产权式保障相比，居住权制度在实现住房保障目的方面具有更大的制度优势。与廉租房、公租房等债权性保障住房相比，居住权制度具有更强的稳定性；其二，有利于实现居民住房形式的多样性，一般性地缓解目前的住房压力。居住权制度可以使当事人通过约定居住权而缓和“或买或租”所带来的弊端。居住权人只是对房屋进行占有和使用，房屋的所有权并不会因此而发生变动，居住权的价格相比房屋所有权自然要低些。居住权的期限和范围允许当事人根据实际情况自由确定，有效地填补了房屋所有权与租赁权之间的中间地带，为居民获得住房提供了更为多样的法律形式，能够更好地满足居民的住房需求；其三，居住权具有帮扶性质，有利于为离婚妇女、孤寡老人等弱势群体提供基本的住房保障。首先，设立居住权制度有利于在离婚的财产分割中为离婚妇女提供基本租房保障；其次，在法定继承的制度设计中，居住权制度也能为丧子女父母提供基本住房保障；再次，居住权制度也有利于鼓励人们相互扶助，从而自行解决弱势群体的住房难题。

陶：根据《民法典》第368条规定 ：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”如此是否有违私法自治原则？

宋宗宇教授：居住权作为人役权，以满足居住人生活居住的需要为目的，其既可以以合同的方式设立，也可以以遗嘱的形式设立，当事人可以根据自己的意思自主设立、变更、终止法律关系，当事人享有选择缔约对象、决定居住住宅、居住条件、居住期间等各个方面的自由，居住权的设立，是符合意思自治原则的。居住权是用益物权，物权具有绝对性，但需符合公示公信原则的要求。居住权的设立采取登记发生主义，只有经过登记才能设立居住权。之所以对居住权采取登记发生主义，是因为居住权和租赁权存在相似性，但居住权是物权，租赁权是债权，如果不采取登记的公示方式，很容易与租赁权产生混淆，也就违背了居住权设立的初衷。

陶：根据369条，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”我们应该如何理解这条？或者说它保护了哪方的权利？

宋宗宇教授：大陆法系国家认为居住权是一种人役权，具有无偿性，在一定程度上体现了仁慈和慈善的特点。权利人无须为设定人支付相应的对价，而我国民法典物权编草案在设定居住权时也基本采纳了这一特征。因而，《民法典物权编》第368条明确规定：“居住权无偿设立”，这就体现了对人役权无偿性的尊重。居住权设立的目的在于解决相对弱势群体的居住问题，保护该群体的居住权益，大多具有家庭成员之间扶危济困的性质。但是，从我国《民法典物权编》的规定来看，居住权的设立以无偿性为原则，此种限定可能会影响居住权功能的发挥。居住权作为一项用益物权，除了能满足个人居住需要，还有顺应以房养老的现实需要等功能，且能够作为住房改革的重要保障。充分发挥居住权的制度功能，应当允许当事人自主选择居住权的设立方式。作为用益物权的居住权，本身也是所有权人利用自己财产的一种方式，允许以有偿的方式设定居住权可以确保所有权人的财产得到最为充分的利用。事实上，从比较法上看，有的国家立法虽然将无偿性作为居住权设立的基本原则，但也都设置了有偿性的例外。王利明、鲁晓明、曾大鹏等学者皆曾主张去除居住权的无偿性，最终《民法典》也有限的采纳了这一观点。

陶：那么最后老师认为“居住权”与“使用权”之间有何联系和区别？

宋宗宇教授：此处将“居住权”和“使用权”进行对比不太准确，有点关公战秦琼的意味。居住权作为用益物权，物权人享有占有、使用的权能（系根据《民法典》第366条的表述，但居住权也应当具有收益的权能），二者属于包含关系。此处我暂且理解为“居住权”和“租赁权”之间的关系，并谈谈看法。

居住权与房屋租赁权都是对他人房屋所享有的使用权，二者具有一定的相似性：一方面，二者在内容上都体现为对他人房屋的使用，而且不论是居住权人，还是承租人，都应当按照法律规定以及当事人约定使用他人房屋，未经所有权人同意，不得擅自将房屋出租、转租或对房屋进行约定方式以外的经营性利用。另一方面，二者在效力上都具有一定的对抗第三人的效力。居住权作为物权，具有对抗第三人的效力，即便所有人将房屋所有权转让给他人，居住权也可以对抗受让人；而基于“买卖不破租赁”的规则，在租赁合同存续期间内，租赁物所有权发生变动的，租赁物新的权利人也不能随意终止租赁合同，而必须继续履行租赁合同，承租人得以继续享有租赁权，这使租赁权在一定程度上具有了物权效力。一些学者甚至将其称为“相对支配权”。在租赁权效力强化以后，也越来越具有对抗第三人的效力。正是因为居住权与房屋租赁权具有上述相似之处，在民法典物权编的编纂过程中，有观点认为，居住权的功能完全可以被租赁所替代，因而无须在民法典中增设居住权制度。但租赁无法取代居住权制度，主要理由在于二者的区别：第一，作为用益物权的居住权是支配权，居住权人对房屋具有较强的支配力，只要不违背法律规定，居住权人完全可以基于生活居住的需要而对房屋进行广泛的正常使用，也即居住权人在利用房屋方面具有很强的自主性。正是因为这一原因，在居住权存续期间内，房屋所有权人的权利在很大程度上处于一种虚化的状态。然而，租赁权作为债权而言支配力较弱，虽然承租人在一定程度上能够对租赁物进行占有和使用，但这种占有和使用的权能不仅受到法律限制，还受到出租人意志的严格限制，甚至依附于出租人的意志；第二，作为用益物权的居住权是绝对权，必须要通过登记而设立，这样就可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人，能够行使物权请求权来保护自己权利。然而，作为债权的租赁权是相对权，其设立不需要采取登记的方式，除了在买卖不破租赁的场合具有对抗效力，其他情形仅能在特定的合同当事人之间发生效力，不具有对世效力，承租人只能对出租人享有租赁权，不能对第三人主张租赁权，但租赁权人不能享有物权请求权的保护。显然，与租赁权对比来看，法律对其居住权的保护强度更大；第三，作为用益物权的居住权是人役权，以满足居住人生活居住的需要为目的，其既可以以合同的方式设立，也可以以遗嘱的形式设立。就实际情况来看，居住权的设定多是一方为另一方提供的优惠行为，带有浓厚的帮助、扶助的性质，许多居住权的设立甚至是无偿的，并不需要居住权人向居住权的设定人支付对价。与此不同，租赁权的设立系基于租赁合同，而租赁合同是一种双务、有偿的法律行为，租赁权的取得必须以支付租金为条件。对比而言，居住权的设立不是市场交易，租赁则是典型的市场交易行为，正是因为这一原因，居住权人向房屋所有人所支出的费用通常要低于租金的数额，其经济负担因此较轻；第四，作为用益物权的居住权是人役权，附随于特定的权利人而存续，法律未限定其存续的最长期限，其通常是长期权利，甚至可能是为居住权人终身所设定的。因为这一原因，权利人可以对房屋进行必要的装修改善，并且能够长期、稳定地享有这种改善利益。然而，租赁权则不是一项长期、稳定的权利。根据《合同法》第214条的规定，租赁合同的期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。就住房租赁的实际情况来看，租赁期限通常为一至三年，这种短期性会对承租人对房屋的利用产生重要影响，导致承租人不愿投入改善居住环境，从而影响其生活居住质量。

陶：感谢老师对于上述提问的纠正。经过老师的解答，居住权制度应当会在日后法治社会发展中发挥重要作用。老师能够大致预测一下，居住权制度在民法典生效后将效力于何种纠纷的解决？

宋宗宇教授：关于居住权的争议常常和婚姻、遗嘱继承、拆迁、抚养、赡养、租赁合同等纠纷联系在一起，在《民法典》生效以后，居住权纠纷（含居住权确认纠纷）也可向管辖法院单独提起。

【嘉宾个人简介】宋宗宇，男，四川达州人，研究生学历，法学博士，管理学博士后，二级教授，国家精品课程创建负责人，国家马克思理论研究与建设工程重大项目（国家社会科学基金特别委托项目）首席专家。现任太阳成集团tyc33455cc民商法学科负责人、太阳成集团建筑与房地产法研究中心主任、太阳成集团社会科学学部学术委员会委员，本科生、硕士生、博士生导师，博士后合作导师。主持和参加课题研究30余项，出版专业著作和教材30余部，公开发表学术论文100余篇（其中CSSCI来源期刊60余篇）。